农业局买房怎么样，农村户口转入外省农村如何办好办吗
来源：整理 编辑：农业技术 2025-03-19 10:06:57
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1，农村户口转入外省农村如何办好办吗
如果有的话，土地是集体所有吗。一定要问清楚了再实施，不知道你现在是否有土地，因为跨区迁移，土地是不能跟着你走的，那么你的户口迁入地现在是否有机动地如果没有那么你就要成为无地农民了据了解，你需要外省居住地所辖派出所开具户口接收证明，然后你才能到你户口所在地迁户口。原则上没有什么难的，但是有一点你自己要注意，就是你的土地问题，如果有什么问题可以咨询当地的户籍部门及农业行政部门
2，在农村买房怎么样合法
90"农村的房子一般是指在宅基地上自建的房子，其房产性质并非商品房，而是我们通常所说的小产权房，购买小产权房要满足以下条件才能够顺利交易1、购房者主体资格要适格。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。2、售房者的主体资格适格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。第三购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。第四买卖经过村民委员会同意以及在当地土地管理部门进行备案变更。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。
3，住房公积金具体怎么使用
公积金的用途：一．公积金的基本作用：购房1、 如果申请公积金贷款来购房，可以提取公积金来偿还本息；2、 如果申请商业贷款开购房，可以提取公积金做为购房的首付款，也可以提取公积金来偿还本息；3、 如果购房过程中不需要贷款，也可以一次性取出公积金。二、儿女购房可提取父母公积金公积金不仅仅可以用于自己购房，也可以用于儿女购房。1、 如果申请公积金房贷款买自住房，可以提取父母的公积金来偿还本息；2、 如果申请商业贷款来购买自住房，可以提取父母的公积金作为首付款。三、遭遇重大疾病可提取公积金家庭成员（不只限于职工本人）如果遭遇重大疾病，职工本人及其配偶可申请提取公积金。这里需要以下两点:1、 申请日期应在出院之日起1年内；2、 申请提取的金额不能超过住院费用个人负担部分。四、销户时可提取公积金以下情况下可销户并且提取全部公积金余额：1、 农业户籍职工男满60周岁，女满55周岁的；2、 离、退休可申请提取公积金；3、 完全丧失劳动能力、大部分丧失劳动能力或重度残疾并与单位解除或终止劳动关系；4、 离开大陆且在外定居；5、 原单位终止劳动关系满2年；6、 住房公积金账户转入集中封存户满2年；7、 领取失业保险金；8、 被判处刑罚、户口迁出所在市、非所在市户口职工；9、 到所在市行政区域外工作并在当地建立和缴存住房公积金。五、低保或者特困家庭可以提取公积金如果职工被纳入低保或者特困救助范围，可以申请提取公积金，但是提取的金额不能超过较低生活保障范围或特困救助范围。六、建造、翻建、大修住房可提取公积金农村集体土地翻建、建造或者是大修自住房，可以申请提取公积金，但是提取金额合计不超过修建房费用。七、租房可提取公积金1、租赁经济房可提取公积金；2、租赁普通住宅可申请提取公积金。一、职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： 1、购买、建造、翻建、大修自住住房的； 2、离休、退休的； 3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； 4、出境定居的； 5、偿还购房贷款本息的； 6、房租超出家庭工资收入的规定比例的。 二、审批时请个人根据情况带好下列材料： 1、购房改房：需带房改专用发票原件、复印件； 2、购统建解困房：需带统建解困房专用发票原件、复印件，或职工个人产权登记收件收据或产权证书复印件； 3、购商品房：应提供商品房发票原件、复印件、商品房预售合同复印件； 4、购买拆迁安置房：提供拆迁统一发票或收据及安置购买合同书复印件； 5、集资建房：单位集资收款票据及集资合同书复印件； 6、职工自建房： a、乡村建房应提供土地使用证书原件、复印件并提供区土地房产部门出具的住房已建好的证明； b、城市建房应提供原产权证原件、复印件、建设许可证。 7、职工维修住房：应提供产权证书原件、复印件、维修承办单位出具的维修预算书； 8、直系亲属购房：不同户成员要支取公积金的，支取公积金职工应提供直系亲属关系材料及上述支取材料。 以上支取公积金名字与购房发票名字不同的，还应提供户口本上全户户口页复印件。 三、上述材料齐全，自申请之日三天内办理。
4，土地证如何办理谢谢大家帮忙
国土局关于办理土地证相关程序的答复意见集中发布如下：一、土地证的办理程序①土地登记申请②地籍调查③权属审核④注册登记⑤核发或者更换、注销土地证书二、所需申报的材料①土地登记申请书；②土地权属来源证明（各级政府批准使用土地的批文文件，土地使用权出让合同及有效证明文件）；③图件（征用土地图件，有关地籍证明）；④单位法定代表人证明，个人身份证明或户籍证明，委托代理人申请登记的，应提交授权委托书和代理人资格证明；⑤地上附着物权属证明；⑥需提交的其他有关材料。三、土地登记发证的办理期限 材料齐全，经地籍调查、权属审核符合发证标准条件的：初始登记自受理申请之日起60日内完成；土地所有权、使用权变更登记自受理申请之日起30日内完成；土地其他权利登记及变更登记自受理申请之日起15日内完成。四、收费标准及依据：1、土地权属调查费：①党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含2000平方米）以下每宗地收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元；②企业土地使用面积1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元；③全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下每宗地收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元；自收自支预算管理事业单位用地执行企业收费标准；④城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下每宗地收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元；⑤凡有土地利用详查成果资料的村农民集体所有土地、国营农、林、牧、园艺、养殖、茶场等用地（不包括内部非农业建设用地）、水利工程、矿山、铁路线路、国家储备仓库、国家电台、邮电通信等用地（不包括这些地内部的管理、生活等建筑用地），必须使用土地利用详查成果资料进行登记发证（指城镇外），每宗地以图幅为单位每幅收10元图件编绘资料复制费，免收土地权属调查、地籍测绘费。2、土地注册登记、发证费： 精装土地证书对单位每本20元，对个人每本15元；简装土地证书对单位每本10元，对个人每本5元；军用土地登记收费标准仍按国土资源部、财政部、中华人民共和国解放军总后勤部《关于军队土地详查有关部门的通知》（[1998]后营字第766号）中有关规定执行。3、其他费用：本着一户两证（房产证、土地证）的原则要求，城镇居民都需要办理个人土地证书，目前在办理分户中，需要支出以下费用：地籍调查费 以土地分摊面积计，100平方米以下为13元，每超50平方米加5元；土地证费 5元/每本；以上两费由国土资源局收取。评估费 评估值100万以下，按评估值的千分之五收取，由评估中介单位收取。测绘费 1:500地籍测绘为167542.69元/平方公里;数字化费 1:500 为1190.71元；以上两费由测绘中介单位收取。契税 评估值的万分之六，由财政局收取。如委托中介机构代理办证，还需向中介机构支付代理费用。以上费用，在正常情况下，不含在当初买房费用中，详见个人买房合同相关条款。 个人土地证的分户需要开发商统一办理，因为只有汇总出建筑总面积，才能进行每户的分摊，而建筑总面积的汇总需以每户的房产证登记面积为准，进行累计。
5，需求弹数怎么算
弹性理论的目的在于说明价格变化比率与需求量（或供给量）的变动比率之间的关系。需求弹性的概念：影响需求量的某因素（自变量）的值每变动百分之一，所引起需求量变化的百分率。即：一、需求价格弹性1、定义价格的值每变动百分之一而引起需求量变化的百分率。通常，用价格变动的百分率引起需求量变化的百分率来表示。这两个百分率的比值，称为弹性系数，记为Ep，即：2、Ep的性质(1) Ep的数值，不随选用的计量单位而变化。(2) Ep的数值，可能为正数、负数、等于0或等于1。依赖于有关两个变量是同方向变化，还是反方向变化。Ep为正还是为负，所表示的仅仅是有关变量变化的方向性关系，而Ep的绝对值的大小则表示了变化程度的大小。有时，为了便于比较弹性值的大小，在等式右端添加一个负号，使其成为正值。通常用绝对值的大小来表示价格变动对需求量变动的影响程度。当我们说，某产品的需求价格弹性大，即指其绝对值大。(3) Ep的数值，随商品的不同而不同。即使在同一种商品的一条既定的需求曲线上，也随价格不同而不同。3、Ep的变动范围(1) Ep＝1（单位需求价格弹性）。说明需求量变动幅度与价格变动幅度相同。即价格每提高1％，需求量相应地降低1％。反之则反是。需求曲线特点：等轴双曲线或正双曲线。需求方程：PQ＝K（常数）。(2) 1＜Ep＜∝（需求富有弹性）。说明需求量变动幅度大于价格变动幅度（ΔP／P＜ΔQ／Q＝。即价格每变动1％，需求量变动大于1％。需求曲线特点：比较平坦（斜率较小）。(3) 0＜Ep＜1（需求缺乏弹性）。 说明需求量变动幅度小于价格变动幅度（ΔP／P＞ΔQ／Q）。即价格每变动1％，需求量变动的百分率将小于1％。需求曲线特点：较陡（斜率较大）。(4) Ep→0（需求完全无弹性）。此时，意味着ΔQ／Q＝0。在这种情况下，需求状况具有如下特点：需求量不随价格的变动而变动。需求函数的形式为：Q＝K（任意既定常数）。在二维空间图上，需求曲线是一条垂直于横坐标的直线，在横坐标上截距等于K(＝Q0)。这表示不管价格怎样变动，需求量总是固定不变。即不管ΔP的数值如何，ΔQ之值总是为零。这种情况是罕见的。(5) Ep→∝（需求完全有弹性），此时，ΔP／P→0。在这种情况下，需求状况具有如下特点：在既定价格之下，需求量可以任意变动。需求函数的形式为：P＝K（常数）。需求曲线将是一条与横坐标平行的直线，与横坐标的距离，既定为常数K（＝P0）。这种情况也是罕见的。在现实生活中，自由市场上某些同质的产品，由于竞争的结果，都按同一价格出售，基本属于这类需求曲线的例子。4、需求价格弹性的数学计算(1) 一般计算法。计算公式为：根据上述公式计算的弹性值，虽然ΔQ与ΔP的数值相同，但据以计算价格变动百分率（ΔP／P）的P和据以计算需求变动百分率（ΔQ／Q）的Q，在两种场合（价格上升、价格下降）各不相同。就是说，虽然价格变动的绝对值与由此引起的需求量变动的绝对值相同，只是由于计算的基础不同，所以得出的弹性值也就不同。为解决上述问题，可采用另一种计算方法。即把计算价格变动的百分率所用价格用变动前后两个价格的算术平均数来代替，而计算需求变动百分率的需求量则用变动前后两个需求量的算术平均数来代替。这样，不管从价格向下降落还是从价格向上提高出发，据以计算变动百分率的P和Q的数值相同，于是得出弹性系数的另一种计算方法，即求弧弹性。(2) 求弧弹性。求弧弹性，即要计算需求曲线上某两点之间一段弧的平均弹性。因而称之为弧弹性系数。如果不知道需求曲线方程，只知道需求曲线上两点的坐标（更多的属于这种情况）。只要假定在两次数据观察之间，所有别的影响需求的变量保持不变，则可由上式求得弧弹性系数。需要指出：要使价格向下与价格向上时的Ep一致，取价格的小者，数量的小者为基数，也可得到Ep值相同的结果。(3) 求点弹性若需求函数为已知，即可根据上式求出任一价格下的点弹性系数。例：设某商品的需求函数为：Q＝ 30－5P∵dQ／dP＝－5∴EP＝｜-5×P／Q｜＝5P／(30-5P)这表明点弹性EP是价格P的函数。若P＝2，则Q＝20→EP＝0.5若P＝3，则Q＝15→EP＝1.0若P＝4，则Q＝10→EP＝2.0结论：对一个既定的需求函数，在不同的价格之下会有不同的弹性值。图2-5中，B为中点，当BC＝AB时，EP＝1；当BC＜AB时，EP＜1，距C点越近的点弹性性系数，其绝对值越小；B→C时，因BC→0，所以EP→0；当BC＞AB时，EP＞1，位于B点左上方任一点的弹性系数的绝对值大于1，而且距A点越近的弹性系数，其绝对值越大；当B→A时，因BA→0，所以EP→∝。图2-5线性需求曲线与需求价格弹性价格弹性与需求曲线的斜率是两个不同的概念，但二者有所联系。价格弹性与需求曲线的斜率ΔP／ΔQ成反比，与P／Q的值成正比。因此，如果需求曲线是一条直线，尽管这条直线上各点的斜率不变，但由于P／Q的值是变动的，所以这条直线上的价格弹性也是变动的。但如果其它条件相同，那么，平坦的需求曲线弹性大，陡的需求曲线弹性小。（4）需求价格弹性的几何求法当需求曲线为直线时，可以证明B点（下图）的点弹性为BC／AB。已知价格弹性的公式为：上图中，ΔQ＝LM＝GH；Q＝OL；ΔP＝EF＝BG；P＝OE。代入①式得：GH OEEp＝ —— · —— ②BG OL∵ΔBGH～ΔBLC，BL＝OEGH LC LC∴——＝——＝——BG BL OE代入②式得:LC OE LC BCEp＝—— · ——＝——＝——OE OL OL AB∵ΔAEB～ΔBLC （BE＝OL）LC BC LC BC∴——＝—— ——＝——BE AB OL AB5、Ep与TR之间的关系PEp＞1Ep=1Ep＜1P上升TR减少TR不变 TR增加P下降TR增加TR不变 TR减少Ep＞1时，P、TR反方向变动；Ep＜1时，P、TR同方向变动。6、需求价格弹性的政策含义综上所述，如果需求是富于弹性的，涨价后厂商收入反而下降，因为需求量下降的速度要大于价格上涨的速度；如果需求是缺乏弹性的，那么涨价可提高厂商收入，因为需求量下降的速度要小于价格上涨的速度；如果弹性正好为1，则厂商收入不变，因为需求量下降的损失正好抵消了价格上涨的收益。所以，在厂商制定价格时，必须考虑有关商品的需求弹性情况。若Ep<1，采取提价政策；若Ep>1，采取降价政策。价格弹性与销售收入之间的这种简单而又重要的关系，被广泛地运用于产品定价决策和对外贸易之中。例如，对于一个谋求最大利润的企业来说，决不会选择在其需求曲线缺乏弹性的区间降价。因为这样做一方面虽可使销售量增加而增加了销售收入，但另一方面却因价格降低而减少了销售收入，最终净结果将因产品缺乏弹性而使销售收入减少。而且，销售数量的增加又会导致生产成本的上升，其结果必然是利润的急剧下降。8、影响需求价格弹性的因素(1) 商品是生活必需品还是奢侈品。必需品弹性小，奢侈品弹性大。(2) 可替代的物品越多，性质越接近，弹性越大，反之则越小。如毛织品可被棉织品、丝织品、化纤品等替代。(3) 购买商品的支出在人们收入中所占的比重大，弹性就大；比重小，弹性就小。(4) 商品用途的广泛性。一种商品的用途越广泛，它的需求弹性越大，反之越小。(5) 时间因素。同样的商品，长期看弹性大，短期看弹性小。因为时间越长，消费者越容易找到替代品或调整自己的消费习惯。9、价格弹性应用举例(1) 用于价格和销售量的分析和估计。例1、某国为了鼓励本国石油工业的发展，于1973年采取措施限制石油进口，估计这些措施将使可得到的石油数量减少20％，如果石油的需求价格弹性在0.8—1.4之间，问从1973年起该国石油价格预期会上涨多少？解：∵需求的价格弹性＝需求量变动百分率／价格变动百分率∴价格变动％＝需求量变动％／需求的价格弹性当价格弹性为0.8时，价格变动％＝20％／0.8＝25％当价格弹性为1.4时，价格变动％＝20％／1.4＝14.3％所以，预其1973年该国石油价格上涨幅度在14.3—25％之间。例2、某企业某产品的价格弹性在1.5—2.0之间，如果明年把价格降低10％，问销售量预期会增加多少？解：需求量变动％＝价格变动％×价格弹性如价格弹性为1.5，需求量变动％＝10％×1.5＝15如价格弹性为2.0，需求量变动％＝10％×2.0＝20％所以，明年该企业销售量预期增加15—20％。(2)用于决策分析。价格弹性对有些经济决策是很有用的。例如，怎样给出口物资定价？如果出口的目的在于增加外汇收入，那么对价格弹性大的物资应规定较低的价格，而对弹性小的物资应规定较高的价格。又例如，为了提高生产者的收入，人们往往对农产品采取提价的办法，对电视机、洗衣机、手表等高级消费品采取降价的办法，就是因为前者弹性小，后者弹性大。(3)用于分析“谷贱伤农”这一经济现象。案例：有人说，气候不好对农民不利，因为谷物歉收，会减少农民的收入。但也有人说，气候不好反而对农民有利，因为农业歉收后谷物价格会上涨，农民因此而增加收入。试运用所学经济学原理对这两种说法给予评价。分析：评价气候不好对农民是否有利，主要看农民的农业收入在气候不好的情况下如何变动。气候不好对农民的直接影响是农业歉收，即农产品的供给减少，这表现为农产品的供给曲线向左上方移动。如果此时市场对农产品的需求状况不发生变化，即需求曲线保持不变，那么农产品供给的减少将导致均衡价格的上升。一般来说，人们对农产品的需求是缺乏弹性的，由需求的价格弹性与销售总收入的上升之间的关系可知，此时农民的农业收入将随着均衡价格的上升而增加。因而在需求状况不因气候不好发生变化并且对农产品需求缺乏弹性的情况下，气候不好引致的农业歉收对农民增加收入是有利的。当然，若需求状况也同时发生变化，或者需求不是缺乏弹性，那么农民将不因气候不好而得到更多的收入。由上述分析可知，对这一问题的回答应该首先对农产品的需求弹性及需求状况做出假定，而不能笼统地下判断。二、需求收入弹性用来反映需求量对消费者收入水平变化的反应程度。1、定义收入变动百分之一时，引起需求量变动的百分率。2、收入弹性的计算方法(1) 点收入弹性的计算(2) 弧收入弹性的计算3、EI的范围(1) EI＜0的商品，称为低档商品。说明收入增加后，对某商品的需求量反而减少了。即Q与I反方向变动。十九世纪，德国统计学家恩格尔发现：在一般情况下，当人们的收入增加时，所增加的收入中，用于购买生活必需品的支出所占比重将会减少，而用于购买奢侈品的支出所占比重将会增加。(2) 0＜EI＜1的商品，称为正常商品。(3) EI＞1的商品，称为高档商品。上述(2)和(3)两种情况，说明收入增加后，某商品的需求量有所增加，即I、Q同方向变动。大多数商品均如此。一般来说，生活必需品的收入弹性较小，而高级消费品的收入弹性较大。4、EI的政策含义(1) 若EI＜1，则该种产品的生产部门， 将不能按比例地分享国民收入的增长额。即该产品的发展速度小于国民收入的增长速度。例如，如果某种产品的EI＝0.25，这说明消费者收入每增加1％，他们对该种产品的需求仅增长0.25％。在这种情况下，该种产品就不能保持它在国民经济中的相对重要性。由于需求量的增长小于国民收入的增长，所以该种产品的生产部门将不能按比例地分享国民收入的增长额，其发展速度就会缓慢一些。(2) 若EI＞1，则该产品的生产部门，将在国民收入的增长额中得到一个超过比例的份额。即说明该产品的发展速度快于国民收入的增长速度。例如，如果某种产品的收入弹性EI＝2.5，说明需求增长的速度为收入增长的2.5倍，即收入每增加1％，需求将增长2.5％。因此，当EI＞1时，该种产品的生产部门将在国民收入的增长额中得到一个超比例的份额，其发展速度就会快些。5、收入弹性的应用(1) 用于销售量的分析和估计。例、政府为了解决居民住房问题，要制定一个住房的长远规划。假定根据研究资料，已知租房需求的收入弹性在0.8和1.0之间，买房需求的收入弹性在0.7—1.0之间。估计今后十年内，每人每年平均可增加收入2—3％。问十年后，对住房的需求量将增加多少？解：先估计十年后，居民平均收入增加多少。如果每年增加2％，则十年后可增加到(1.02)10＝121.8％，即十年后每人的收入将增加21.8％如果每年增加3％，则十年后可增加到(1.03)10＝134.3％，即十年后每人的收入将增加34.3％。根据公式：收入弹性＝需求量变动％／收入变动％所以，需求量变动％＝收入弹性×收入变动％十年后租房需求量将增加：收入增加％
6，个人买房怎么贷款
贷款买房；一、个人在申请商品房住房贷款时应提供以下资料：1、借款人夫妻双方（共同所有权人）户口簿、身份证及复印件。2、与售房单位签订的购房合同或协议。3、借款人单位出具的职务和收入证明，私营企业主要提供有关部门出具的能表明其偿债的经营收入和纳税证明、营业执照及复印件。4、借款人首期房款存款证明及复件。5、个人住房贷款申请表（格式由银行提供）。 二、个人申请住房贷款程序：1、与开发公司签订购房协议。2、填写个人住房贷款申请表，提供银行所需资料。3、经银行审查条件合格，在银行存足首期购房款或出具首付凭证。4、经审批合格后，签订借款合同、抵押合同及保证合同。5、办理房屋产权抵押登记，房屋保险及公证手续。6、办理贷款入账及转存手续。7、到开发公司办理有关入户手续。若当地有招行网点，您可以尝试通过招行申请“个人住房贷款”。需满足当地购房政策，年龄加贷款年限不得超过70岁。同时，需提供用途证明、身份证明、收入证明等证明材料，具体情况请联系个贷经理咨询。若是“一手楼”且楼盘与招行有合作，您可以通过驻点的工作人员提交贷款申请，如没有合作，您可以联系当地招行网点的个贷部门申请；若是“二手楼”，一般需要您在办理房产过户手续之前，向招行提出贷款申请，需提供您的个人相关信息以及所购房产情况，由个贷部门审核。具体开展情况请联系当地网点个贷部门咨询。目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。 1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。 2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。 3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。 个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较： 假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。 办理住房公积金贷款应按下列程序： （一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。 （二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。 （三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续 特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。 如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。 申请银行个人住房贷款工作流程： （一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。 （二）支付30％以上的房款。 （三）去房管部门办理预售登记。 （四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。 两种还贷方式利息天壤之别 一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。 市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。 “在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。” 签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。 银行普遍主荐“等额法” 为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。 在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元； 记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。 究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话： “两种还贷方法哪一种更合算呢？” “总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。” “哪一种更方便呢？” “当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。” 随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。 银行倾向性在于息差 导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。” “两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！ 该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？ 至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。 而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。 银行称没占到便宜 昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。 “不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。 “简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。” 据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。 针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。 “可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。” 一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。 消协称购房人有知情权 南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。 我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。” 孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。 原因在双方信息不对称 贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？ 受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。 钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。 陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平) 相关链接 两种还贷方式比较 1、计算方法不同。 等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减， 2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”； 3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。 4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
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